Steuern sparen mit Immobilien

Wie kann man mit Immobilien Steuern sparen? Dieser Frage möchten wir für dich in diesem Artikel auf den Grund gehen. Dies ist jedoch ein recht komplexes Thema. Obwohl viele potenzielle Investoren in erster Linie an die vermietete Eigentumswohnung denken, gibt es zahlreiche andere direkte und indirekte Möglichkeiten, mit Immobilien Steuern zu sparen. Die häufigste davon ist die Befreiung von Kapitalgewinnen beim Verkauf deines Wohnsitzes.

 Warum ist ein Investment in Immobilien so interessant? Immobilien sind eine der stabilsten Anlageklassen mit einer geringen Korrelation zu Aktien und Anleihen. Es ist auch erwiesen, dass sie im Laufe der Zeit eine höhere Rendite als andere Anlageklassen aufweisen. Im Vergleich zu anderen Anlageklassen, etwa Aktien, können Immobilien mit günstigem Fremdkapital relativ risikoarm gehebelt werden und somit einen planbaren Cashflow für dich haben. Immobilien bieten dir steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten wie bei keinem anderen Investment.

Wie du deine Steuern optimieren kannst

Klar ist, für jeden stellt sich die steuerliche Situation anders dar, ob du Angestellter, Unternehmer oder Selbstständiger bist, wie deine familiäre sowie finanzielle Situation sich darstellt. Je nach Einkommen und familiärer Situation sieht die Steuerprogression unterschiedlich aus. In allen Fällen lässt sich jedoch deine Steuerlast optimieren. 

Grundsätzlich kann man sagen, dass du ab einem festen Einkommen von 2.000 Euro schon in Immobilien investieren kannst. Banken sehen hier in dir einen guten Kunden. Bist du verheiratet, so erhöht sich der Betrag auf 2.500 Euro, habt ihr Kinder, erhöht sich dieser Betrag um jeweils 300 Euro pro Kind. 

Abschreibungen

Eine Abschreibung ein buchhalterischer Terminus, der eben die Abnutzung einer Sache entsprechend buchhalterisch erfasst. Bei der Abschreibung von Immobilien handelt es sich um einen Einkommenssteuerabzug, der es dir ermöglicht, einen Teil der Kosten von Immobilien, die du in deinem Unternehmen nutzt, abzuschreiben. Die Höhe der Abschreibung, die du jedes Jahr geltend machen kannst, hängt von der Art der Immobilie, ihren ursprünglichen Kosten und dem Zeitpunkt ihrer Inbetriebnahme ab. Natürlich nutzt sich auch deine Immobilie ab, doch hier ist es wichtig, dass sie auch langfristig im Wert steigt, insbesondere, wenn sie sich in einer guten Lage befindet, während sie buchhalterisch gleichzeitig abgeschrieben wird. Der Grund dafür ist, dass das Haus nicht auf einmal verbraucht wird und bestimmte Teile des Hauses möglicherweise ersetzt und repariert werden müssen. Außerdem können sich einige Teile des Hauses schneller abnutzen als andere und sollten daher besser über die Abschreibung berücksichtigt werden (z. B. Teppichboden gegenüber Einrichtungsgegenständen). Für jeden abschreibungsfähigen Gegenstand muss in der Steuererklärung eine separate Kostenbasis bzw. ein Steuerwert angegeben werden. Wenn Immobilien geschäftlich vermietet werden, müssen sie linear abgeschrieben werden, d. h. es werden jedes Jahr Abzüge über die geschätzte Nutzungsdauer des Vermögenswerts vorgenommen. Nur eine gute Lage garantiert dir langfristig über 10 oder 15 Jahren einen stabilen Wertzuwachs mit Potenzial nach oben. Hier kannst du schon den ersten Steuervorteil realisieren. Der entsteht nämlich dann, wenn du durch Instandsetzungen und Verbesserung der Immobilie die Investitionen, steuerlich richtig strukturiert, sogar sofort abschreiben kannst. Weiterhin kannst du die monatlichen Hypothekenzinsen, Grundsteuern und Instandhaltungskosten absetzen. Du hast somit nur einmal einen Aufwand, aber zweimal deinen Steuerbenefit. Gleichzeitig erhöht sich aber auch der Vermögenswert deiner Immobilie.

Auf Mieteinnahmen Steuern zahlen?

Hast du das Gefühl, dass auf deine Mieteinnahmen eine Menge Steuern fällig sind? Möglicherweise kannst du einen Teil davon durch den Abzug von Kosten, Abschreibungen und Zinsen ausgleichen. Dies kann sogar zu steuerlichen Verlusten führen, die dir helfen, deine Steuerlast durch die Immobilie erheblich zu verringern. Viele Menschen glauben, dass sie auf Mieteinnahmen Steuern zahlen müssen. Sie vergessen jedoch, dass sie auf Basis ihrer steuerlichen Bemessungsgrundlage, die Kosten und Ausgaben gegen gerechnet werden. Dies bedeutet konkret, dass alle Kosten, Abschreibungen und Zinsen gegen die Mieteinnahmen verrechnet werden. Du kannst sogar erworbene Möbel und Einrichtungsgegenstände einbeziehen. Das kann sogar dazu führen, dass du steuerliche Verluste aufweist, die dir dabei helfen, durch die Immobilie deine Steuerlast erheblich zu reduzieren.

Macht es Sinn, als Privatperson Immobilien zu kaufen?

Immer wieder wird die Frage gestellt, ob es Sinn macht, als Privatperson ein Immobilienportfolio aufzubauen. In diesem Zusammenhang sprechen viele Berater von der Gründung einer sogenannten Immobilien-GmbH, also einer Kapitalgesellschaft. 

Es gibt aber auch eine Reihe von Investoren, die bewusst Immobilien privat kaufen. Die Vor- und Nachteile können wir jetzt einmal für dich beleuchten. Der allererste große Nachteil einer Immobilien GmbH ist aus unserer Sicht die fehlende Flexibilität für verschiedene Zukunftsszenarien. Möchtest du aus privaten oder geschäftlichen Gründen einmal in das Ausland ziehen, so stellt dich das vor Problemen. Das Ziel sollte ja sein, deine finanzielle Freiheit zu erlangen. Wenn du Gesellschafter einer Immobilien GmbH bist und irgendwann aus Deutschland auswandern möchtest, fällt in diesem Fall die Wegzugsbesteuerung an. Diese kann sich gravierend auswirken.

Die Wegzugsbesteuerung

 Wie du dir denken kannst, ist der deutsche Fiskus nicht gerade happy, dass ein erfolgreicher Unternehmer mit seinem Unternehmen Deutschland den Rücken kehren möchte. Steuerausfälle sind ja dann die Folgen. Um Unternehmen diesen Schritt so schwer wie möglich zu gestalten, gibt es die Wegzugsbesteuerung. Das Perfide daran ist, dass dies unabhängig davon ist, ob du etwas verkaufst, anbietest oder sonst wie einen Umsatz generierst. Das Ganze wird über das vereinfachte Vertragswertverfahren berechnet. Das Finanzamt nimmt also den durchschnittlichen Gewinn aus deinen letzten 3 Jahren und multipliziert das mit einem Faktor von 13,75. Der daraus resultierende Betrag wird dann mit  60 Prozent mit deinem persönlichen Steuersatz versteuert.

Ein fehlender Punkt, was die Flexibilität angeht, ist natürlich der Steuerfreiverkauf, wenn du Immobilien im privaten Bestand zehn Jahre hältst, kannst du sie steuerfrei verkaufen. Als Privatinvestor steht dir das Kapital dann zur freien Verfügung.

Als neue GmbH schlechtere Bankkonditionen

Wie schon erwähnt, kannst du als Privatperson Immobilien nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen und das Kapital steht dir sofort zur freien Verfügung. Wenn du in einer GmbH die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung nutzen möchtest, musst du erst das Kapital auf dein Konto transferieren und musst hierfür natürlich Steuern zahlen, diese fallen bei privaten Personen nicht an.

Das Thema Bankenfinanzierung

Gerade am Anfang deiner Investoren-Karriere ist es wichtig, sich auf die Prioritäten zu konzentrieren. Viele Berater raten schon am Anfang zu einem Firmenkonstrukt aus Holding mit GmbHs. 

Die Erfahrung zeigt, bei einer privaten Bankenfinanzierung ist es oft wesentlich einfacher, als mit einem GmbH-Konstrukt. Gerade am Anfang unterstellen Banken, dass bei deinem Start als Immobilienbesitzer oft noch die Expertise fehlt. Bei frisch gegründeten GmbHs kannst du noch keine Historie mit abgeschlossenen Bilanzen vorweisen. Bei einer GmbH sind auch die Konditionen schlechter, sie machen Aufschläge, die du als Privatperson nicht bekommen würdest. Außerdem kommt noch hinzu, dass die meisten Banken eine wesentlichere Prüfung verlangen. Du musst dann deine Bilanzen und eine sehr genaue Buchhaltung nachweisen.

Komplexität und Kosten

Viele beschäftigen sich am Anfang mit falschen Themen. Bevor nur eine Immobilie gekauft wurde, wird sich mit den Themen Firmengründung, Aufbau einer Holding und Steueroptimierung auseinandergesetzt. 

Am Anfang solltest du dich mit den Basics beschäftigen, die wichtig sind, vor allem, weil die meisten Firmenkonstruktionen keine wirkliche Lösung darstellen. Eine vermögensverwaltende GmbH ist erst ab einem sechsstelligen Betrag interessant. Aber kaum ein Starter kann oder möchte einen Betrag über eine Million Euro investieren.

Als zukünftiger glücklicher Immobilienbesitzer hast du dich mit sehr viel Themen auseinanderzusetzen. Das Thema Immobilien ist sehr komplex. Finanzierung, die richtige Standortbewertung, die Besichtigung, bauliche Veränderungen oder Verbesserungen, und die technische Ausstattung sollten dich primär beschäftigen. Je komplexer die einzelnen Positionen sind, umso größer ist das Risiko für dich, Fehler zu machen. Firmenkonstruktionen sind so komplex, von einzelnen buchhalterischen Anforderungen, Verschachtelung einzelner GmbHs bis hin zum Einstellen eines Buchhalters ist alles denkbar.

Vermögensverwaltende GmbH

 Ab einem Investitionsvolumen von über einer Million Euro haben vermögensverwaltende GmbHs und GmbH & co KGs Im Immobiliensteuerrecht einen steuerlichen Vorteil. Die Mieteinnahmen aus Vermietung und Verpachtung unterliegen für dich als Gesellschafter eigentlich der Gewerbesteuer, aber auf Antrag kannst du die erweiterte Grundstückskürzung in Anspruch nehmen und damit quasi die kompletten Mieteinnahmen bei der Gewerbesteuer komplett kürzen. Die Gewerbesteuer in Deutschland ist eine Steuer auf Einkünfte aus Vermögen. Das heißt, wenn du Vermögen besitzt und daraus Einkünfte erzielst, musst du auf diese Einkünfte Gewerbesteuer zahlen. Mit einer vermögensverwaltenden GmbH kannst du jedoch 15 % deiner Körperschaftsteuer sparen, indem du den erweiterten Vermögensabzug für Ihr Betriebsvermögen nutzt. Anhand eines Beispiels möchten wir dir das erläutern. Als Beispiel nehmen wir deine GmbH. Diese GmbH vermietet eine Immobilie und generiert somit Gewinne, also Einkünfte von 100. dann musst du das aufteilen und differenzieren zwischen der Körperschaftsteuer und der Gewerbesteuer. Eigentlich solltest du bei der Körperschaftsteuer Steuern mit einem aktuellen Steuersatz von 15 Prozent plus Soli Zuschlag zahlen. Anstatt die anfallende Gewerbesteuer von 7 bis circa 17 Prozent auszurechnen, kannst du hier erst einmal die erweiterte Kürzungen nach § 9 Nummer 1 Satz 2 des Gewerbesteuergesetzes in Anspruch nehmen. Wenn du diese Kürzung in Anspruch nimmst, entfallen die 7-17 Prozent Gewerbesteuer.

 Somit zahlst du dann nur noch die 15 % Körperschaftsteuer. Jetzt kannst du happy sein. In diesem Fall zahlst du bedeutend weniger als eine Privatperson. Wie zuvor erwähnt, Firmenkonstrukte dieser Art eignen sich erst ab einem Investvolumen ab einer Summe von einer Million Euro.

Steuern in Vermögen umwandeln

Der einfache, geradlinige, schrittweise Ansatz für Immobilieninvestitionen, der sich auf dem heutigen Markt bewährt hat. Jetzt erfährst du, wie du deine Steuern in Vermögenswerte umwandeln kannst. Du erfährst, wie du deine Steuerlast halbieren und dein Vermögen schützen kannst, indem du diese Vermögenswerte in Einkommens-erzeugende Immobilien umwandelst.

Steuern können eine Belastung sein, müssen es aber nicht. Vielmehr ist es relativ einfach, ein Unternehmen steuerlich zu optimieren und Haftungsrisiken zu reduzieren. Wer diese Möglichkeiten nutzt, schafft ganz nebenbei auch eine sehr gute Basis für eine erfolgreiche Altersvorsorge.

Die Gründung einer GmbH ist der erste Schritt zur Gründung einer vermögensverwaltenden Gesellschaft. Unternehmer sollten eine „Firewall“ zwischen ihrem Privatvermögen und ihrem Unternehmen errichten. Die GmbH kann verklagt werden, wenn etwas schiefgeht, aber der Unternehmer selbst wird nicht zur Verantwortung gezogen. Aufgrund des Steuervorteils der GmbHs ist es sinnvoll, Steuern in Vermögen umzuwandeln. Anstatt mit dem Spitzensteuersatz einer Einzelperson besteuert zu werden, kann er oder sie in einer GmbH nur mit einem Steuersatz von 30 % besteuert werden. Daher sollten Unternehmer ermitteln, wie viel sie tatsächlich zum Leben brauchen, und dann nur dieses Geld als Gehalt verwenden, während der Rest im Unternehmen verbleibt, um ihr Geschäft auszubauen.

Wenn es um Steuern und Abgaben geht, ist es wichtig zu verstehen, was mit deinem Geld geschieht. Oft werden die Steuern als Einnahmeverluste betrachtet. Dies ist jedoch nicht der Fall. Am besten betrachtest du die Steuern als eine Investition in dein künftiges Einkommen. Das bedeutet, dass du mehr von deinem Geld behalten kannst, wenn du es investierst, anstatt es zu versteuern.

Wichtig ist, dass sich dieses Konstrukt nur lohnt, wenn das Bruttoeinkommen die Lebenshaltungskosten um mindestens 10.000 Euro dauerhaft übersteigt.

Die Holding als Privatbank und eigener Pensionsanbieter

Im vierten Schritt bietet eine Holdingstruktur nun die Möglichkeit, Investitionen zu tätigen. Wenn du als Unternehmer oder Selbständiger zum Beispiel in Immobilien investieren willst, kannst du dir von seiner Holdinggesellschaft einen Kredit für diesen Zweck geben lassen. Dabei müssen nur einige einfache Regeln beachtet werden, wie z. B. die Zahlung von Zinsen zum Marktzins. Damit wird die Zwischenholding zu einer Art persönlicher Privatbank. Auch Gewinne aus Kapitalbeteiligungen werden hier zum Beispiel viel niedriger besteuert.“

So kann die Holding im fünften Schritt eine Pensionszusage an dich als Unternehmer geben. Die Holding kann jetzt den Betrag für Pensionszwecke als Dividende an dich als Einzelunternehmer ausschütten und damit steuerfrei stellen. Dies ist mithilfe einer Holdinggesellschaft auch logistisch einfach zu bewerkstelligen. Ein sogenanntes Dividendensplitting sowie ein Kapitalertragssplitting sind ebenfalls möglich. Hast du als Selbständiger die ausgezahlte Summe als Einkommen erhalten, wird sie in jedem Fall mit 42 Prozent besteuert. Im Gegensatz dazu ist eine Pensionszusage durch die Holdinggesellschaft steuerbefreit. Dies kann einen Anreiz schaffen, über den nach deutschem Steuerrecht zulässigen Höchstbetrag hinaus Beiträge zu leisten, und zu einer höheren Nettopensionsverpflichtung führen, als dies erforderlich wäre, wenn das Managementteam der Holdinggesellschaft seine Pensionen auf die gleiche Weise wie die regulären Mitarbeiter erwerben würde.

Vermögen vor Krisen und Fremdeingriffen absichern

Wie können Ersparnisse in Krisenzeiten erhalten werden? Wie kann man sein Vermögen vor Krisen, Zusammenbrüchen und offensiven Preisen schützen? Die Welt verändert sich schnell, und das kann deine Ersparnisse unbrauchbar machen. Traditionelle Spar- und Bankmethoden basieren auf dem Vertrauen in eine einzige Bank – das ist nicht mehr optimal. Die Antwort ist einfach. Investiere möglich breit in ein gutes Portfolio von unterschiedlichen Immobilien in unterschiedlichen Regionen. Somit baust du dir langsam deine Sicherheit auf. 

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