In Immobilien investieren, so baust du ein Vermögen auf

Der Mythos – Immobilien, das Betongold. Ist das einer der Slogans, die vielleicht auch dich für dieses Thema sensibilisiert und dazu inspirieren haben, dich mit diesem Thema näher zu beschäftigen?

Neben einigen anderen Finanzstrategien gehören in regelmäßigen Abständen Immobilien immer wieder zu den Topthemen, wenn es um Vermögensaufbau, Wertsteigerung sowie Vermögenserhaltung geht. Doch, stimmt das auch? Wir möchten in diesem Artikel diese Frage einmal genauer unter die Lupe nehmen und dir einige Facts näher bringen, auf gehts!

Der Hauptvorteil von Immobilien besteht darin, dass es sich um eine inflationsgeschützte Anlage handelt, die eine positive Korrelation zu anderen Anlagen wie Aktien und Anleihen aufweist. Außerdem haben sie das Potenzial, im Laufe der Zeit einen erheblichen Wertzuwachs zu erzielen.

Standortwahl, ist die halbe Miete

Interessierst du dich, mit einer Immobilie langfristig und stabil Vermögen aufzubauen, so ist die Wahl des Standortes fundamental wichtig. Erst der richtige Standort garantiert eine stabile Wertsteigerung in den nächsten Jahren. Es wird dir Kopfzerbrechen bereiten, wenn du zwar eine schöne Immobilie hast, diese aber in einem wenig attraktiven oder sogar problematischem Gebiet gebaut wurde.  Hierbei solltest du bei der Wahl des richtigen Standortes folgende Faktoren beachten:

  • Verkehrsanbindung  – Welche neuralgischen Anbindungen an Bundesstraßen, Autobahnen und innerstädtische Zugangstrassen gibt es und wie schnell sind sie erreichbar
  • Einkaufsmöglichkeiten – Welche Einkaufsmöglichkeiten werden im direkten Umfeld angeboten? Je umfangreicher das Angebot ist, umso attraktiver ist der Standort, da dies für das tägliche Leben wichtig ist
  • Schulische Einrichtungen – Möchtest du deine Immobilie vermieten, so ist auch diese Frage für Familien ausschlaggebend. Gute und sichere Schulen sind entscheidend, bei einer Vermietung.
  • Soziales Umfeld – erkundige dich über Nachbarn, Communitys und welche Menschen sich in diesem Gebiet aufhalten. Ein gutbürgerliches Umfeld kann hier durchaus Vorteile bieten. Achte auch darauf, ob Familien dort leben.
  • Sicherheit – Der Sicherheitsaspekt nimmt stetig eine immer wichtigere Rolle in einer Standortwahl ein. Einbrüche, Diebstähle sowie ein unsicheres Umfeld sind absolute Killerkriterien für die nächsten Jahre eines stabilen Wertzuwachses.

Für wen sind Immobilien als Kapitalanlage geeignet?

Die Frage, für wen Immobilien als Kapitalanlage geeignet sind, lässt sich nicht pauschal beantworten – denn die Faktoren Eigenkapital, Risikobereitschaft, Renditeerwartung und Investitionsaufwand sind je nach Anlageklasse unterschiedlich.

Viele Menschen denken, dass der Kauf von Immobilien eines Hauses oder einer Eigentumswohnung bedeuten, aber das ist nicht alles. Der Kauf von Immobilien umfasst, was Einkommen generiert: Bürogebäude, Lagerhäuser sowie Einzelhandelsgeschäfte. Immobilien haben gegenüber anderen Investitionen einen Steuervorteil, da sie im Laufe der Zeit abgeschrieben werden können. Das bedeutet, dass du die Kosten für das Gebäude jedes Jahr von deinem Einkommen abziehen kannst, wodurch sich der Betrag, den du an Steuern zahlen musst, sich verringert.

Um diese Eingangsfrage zu beantworten, musst du also wissen, dass Immobilieninvestitionen in mehrere Kategorien unterteilt werden:

Wohnimmobilien: Es kann sich um Privathäuser, Wohnungen oder Grundstücke handeln. Es ist möglich, in Wohnimmobilien als Ganzes oder als Teil eines Komplexes (z. B. Gebäude) zu investieren.

Gewerbeimmobilien: Es kann sich um Bürogebäude, Lagerhallen und Einkaufszentren handeln. Gewerbeimmobilien können von Mietern, die Miete zahlen, zu Vermietungszwecken genutzt werden.

Industrieimmobilien: Dazu gehören Industriegebäude für Produktionszwecke oder zur Lagerung von Waren.

Einige Arten von Investitionen

Vermietungsimmobilien – Du kaufst eine Immobilie wegen ihres Ertragspotenzials als Mietobjekt. Vielleicht möchtest du die Immobilie im Laufe der Zeit auch verbessern, um ihren Wert zu steigern, oder einfach nur, um selbst darin zu wohnen.

Erschließungsgrundstücke – Du kaufst ein unbebautes Grundstück mit der Absicht, es mit einem oder mehreren Gebäuden zu bebauen, in der Regel zum Verkauf oder zur Vermietung mit Gewinn. Für die Erschließung sind häufig Änderungen des Flächennutzungsplans, Umwidmungen, Baugenehmigungen usw. erforderlich.

Gewerbliche Immobilien – Du kaufst gewerbliche Gebäude wie Bürogebäude, Einkaufszentren oder Industrieanlagen mit der Absicht, die Flächen an Mieter zu vermieten, die Miete zahlen und manchmal auch Dienstleistungen anbieten. Je nach Art des Gebäudes, das du erwirbst, können zusätzliche Kosten wie Steuern oder Wartungsgebühren anfallen, die zum Kaufpreis hinzukommen.

Warum Immobilien eine gute Investition sind?

  • Sie sind greifbar. Im Gegensatz zu Aktien oder Anleihen sind Immobilien etwas, das man anfassen, fühlen und sehen kann. Du weißt jederzeit, was du besitzt und wo es sich befindet.
  •  Sie sind breit gestreut. Wenn du in mehrere Immobilien an verschiedenen Standorten im ganzen Land investierst, hast du von Anfang an eine breite Streuung in deinem Portfolio.
  •  Es bietet passive Einkommensströme. Indem du deine Immobilien vermietest, kannst du ein regelmäßiges Einkommen erzielen, ohne jeden Tag dafür arbeiten zu müssen, wie es bei einem Job oder einer Geschäftsmöglichkeit zu Hause der Fall wäre.
  •  Es ist rezessionsresistent. Die meisten Menschen brauchen auch in wirtschaftlich schwierigen Zeiten einen Platz zum Wohnen, sodass die Nachfrage nach Wohnraum nie ganz verschwindet, selbst wenn andere Anlageformen sich nur schwer von Marktabschwüngen erholen.

Finanzierungsmodelle für Immobilien

Natürlich steht immer die zentrale Frage im Raum, wie du eine Immobilie finanzieren kannst. Wenn man sich im Internet orientiert, stellst du fest, dass es durchaus unterschiedliche Möglichkeiten gibt. Ob sie sinnvoll sind, oder Risiken beinhalten, wird jedoch kaum kommuniziert. Daher stelle ich dir hier einige Informationen darüber zusammen.

Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital, geht das?

Es kursieren unterschiedlichste Tricks im Internet, wie du ohne Eigenkapital eine Immobilie finanzieren kannst. Du solltest hier jedoch sehr kritisch an diese Vorschläge herangehen. Die wichtigste Kernaussage im Zusammenhang der Vollfinanzierung durch eine Bank ist, dass ebendiese Bank über den Kaufpreis nicht getäuscht wird, denn dies kann durchaus unangenehme Folgen für dich haben. 

Die Nebenkosten, auch als sogenannte weiche Kosten bezeichnet, werden in der Regel etwa 10 % des Kaufpreises betragen. Diese Nebenkosten sind von dir als Käufer aufzubringen. Hier jedoch versuchen viele Käufer, ebendiese Ausgaben irgendwie zu verstecken oder mitzufinanzieren. Dies hat jedoch unterschiedliche fatale Folgen.

Alle Vereinbarungen und Abreden mit dem Verkäufer müssen Teil der Urkunde, also Teil des Kaufvertrages sein. Einfach schon aus beurkundungstechnischen und kauf-vertragsrechtlichen Gründen. Absprachen, die kein Teil der Urkunde sind, können somit die komplette Urkunde unwirksam machen.

Wie man nun auch die Nebenkosten legal finanzieren kann, erfährst du nun hier.

Nebenkosten finanzieren lassen

Einige Banken bieten sogenannte Nachrangdarlehen an, also im Nachhinein gemachte Darlehen für, zum Beispiel, die Nebenkosten. Hier sind die Zinsen jedoch etwas höher als aktuell, einfach deswegen, weil es auch ein riskanteres Geschäft für die jeweilige Bank ist. Weiterhin ist die Tilgung auch meistens höher, weil die Rückzahlungszeit nicht 30 Jahre ist, sondern eine Laufzeit zwischen 10 bis 15 Jahren beträgt.

Natürlich besteht eine Alternative in einem privaten Darlehen. Du leihst dir von deiner Familie oder Freunden die Summe der Nebenkosten und weist der Bank dieses Kapital nach.

Die Nebenkostenfinanzierung mit Hinterlegung von Eigenkapital

Eine weitere Möglichkeit für die Finanzierung der Nebenkosten besteht für dich in der Hinterlegung von Eigenkapital in der notwendigen Höhe. In diesem Fall finanziert die Bank die Immobilie zuzüglich der anfallenden Nebenkosten. Dafür hinterlegst du die notwendige Summe der Nebenkosten als Sicherheit in bar auf ein normales Sparkonto als Sicherheit. Das macht für die Bank keinen Unterschied, weil sie ja praktisch eine Zusatzsicherheit hat, die die vollen Nebenkosten abdeckt. Weiterhin sollte mit der Bank dann vereinbart werden, dass, sobald die Nebenkosten getilgt wurden, das Kapital wieder freigegeben wird.

Somit besteht für dich die Möglichkeit, dass du dieses Kapital wieder für deine nächste Immobilie einsetzen kannst.

Das Verkäuferdarlehen

Eine weitere wirksame und legale Möglichkeit besteht für dich in einem Verkäuferdarlehen. Hier wird die Summe der Nebenkosten von 10 % der Verkaufssumme von dem Kaufpreis abgerechnet. Wichtig ist hierbei nur, dass die Bank nicht über die echte Höhe des Kaufpreises getäuscht wird und du auch sonst keine falschen Angaben machst.

Das wird natürlich nicht jeder Verkäufer machen, aber es würde zum Beispiel ein Verkäufer machen, der ein Objekt hat, dass er schon länger nicht verkaufen konnte, weil dieses Objekt unter Umständen einen Renovierungsstau hat oder weil Problemmieter die weitere Entwicklung des Projektes verzögert haben. Der Verkäufer kann sich auch eine nachrangige Grundschuld auf sein Ex-Objekt eintragen lassen.

Noch einmal ganz deutlich! Gehe nicht in die Falle eines, in jeder Form gearteten verbotenem, Kickbacks. Das sind also Rückzahlungen, bei denen die Bank über den wahren Kaufpreis getäuscht wird, sie sind illegal und können zu Betrugsanzeige führen.

Die Zusammenfassung, was du beachten solltest

Jetzt fasse ich dir einfach die wichtigsten Punkte nochmal zusammen, die du beachten solltest:

  • Die von dir ausgesuchte Immobilie sollte nicht nur nach dem Zustand, dem Verwendungszweck, sondern auch nach dem Standort den Wert abbilden, der auch ein Zukunftspotential in der stabilen Wertsteigerung aufweist. Wenn der Beleihungswert nicht gerechtfertigt ist, wirst du nicht nur die Nebenkosten zahlen müssen, sondern noch wesentlich mehr.
  • Solltest du also wirklich einmal eine nachträgliche Kaufpreisreduzierung oder einen nachträglichen Renovierungskostenzuschuss mit einem Verkäufer ausmachen, dann dokumentiere das bitte schriftlich und denke daran, dass du deine Abschreibungsbemessungsgrundlage herabsetzt. In diesem Fall solltest du auch deine abzugsfähigen Schuldzinsen anpassen, sonst droht eine Anzeige wegen Steuerhinterziehung.
  •  Jede Form von verbotenem Kickback, das sind also Rückzahlungen, bei denen die Bank über den wahren Kaufpreis getäuscht wird, sind illegal und können zu einer unangenehmen Betrugsanzeige führen. Eine weitere Geschäftsbeziehung zu deiner Bank wird somit unmöglich. Dies wird sich auch gravierend auf neue Geschäftsbeziehungen zu anderen Banken auswirken, also ein negativer Dominoeffekt für deine Reputation.
  •  Vorsicht bei Mietzuschüssen, die sind zu versteuern, das kann ganz schön unangenehm werden. Bezahle die Nebenkosten nicht direkt, sondern hinterlege die entsprechende Summe auf ein Sparkonto bei deiner Bank als Sicherheit. Dies wirkt sich positiv auf deine Vermögensbilanz sowie auf deine Selbstauskunft aus, da du ja wirklich noch Bargeld hast, das nicht anderweitig eingesetzt wurde.
  •  Vereinbare mit deiner Bank mit dem Darlehensvertrag schon im Vorfeld, dass diese Rückzahlung nach einer gewissen Tilgung automatisch freigegeben wird. Dies sollte unbedingt im Darlehensvertrag schriftlich hinterlegt sein.

Die Annuitäten-Finanzierung

Die Annuitäten-Finanzierung ist wohl die bekannteste Finanzierungsart. Das ist praktisch eine Finanzierungsform, bei der die jährliche Belastung immer gleich bleibt. Wenn man nun annimmt, dass du eine Zinslast von ca. 2 % sowie eine Tilgung von 3 % hast, dann redet man von einer Annuität von 5 % kumuliert. Nehmen wir weiter an, du möchtest eine Immobilie mit einem Wert von 1Million Euro finanzieren, das wären das im Jahr eine Belastung von 50.000 Euro, die du zahlen musst. Dies wäre dann eine Belastung von 4.500 Euro pro Monat. Die jeweiligen Mieteinnahmen werden dann dagegen gerechnet. 

Was viele Käufer jedoch nicht beachten, sind die steuerlichen Aspekte, die sich zunehmend auswirken. In dieser Beispielrechnung wären das 20.000 Euro Zinsen sowie 30.000 Euro Tilgung pro Jahr. Die Zinsen kannst du steuerlich berücksichtigen, jedoch nicht die höhere Summe von 30.000 Euro Tilgung. 

Über die gesamte Laufzeit deines Kreditvertrages steigen die Belastungen aus der Tilgung und die Zinsen senken sich. Die Folge ist, dass die Steuern jährlich wachsen, weil du einen immer höheren Anteil deiner Tilgung abbezahlst. Jedes Jahr erhöht sich somit deine Tilgung, wobei deine Zinsen sich verringern, dies wirkt sich zunehmend auf die Steuern aus.

Das Tilgungsaussetzungsdarlehen

Bei dem Tilgungsaussetzungsdarlehen zahlst du immer die gleichen Zinsen, das bedeutet, du tilgst die Schuld nicht, daher nennt man das auch endfälliges Darlehen. Du zahlst somit in Abhängigkeit immer nur deine, wie in unserem Beispiel, 2 % Zinsen.

Die Tilgung, die du vorher monatlich zur monatlichen Abtragung genutzt hast, wird dann als Sparrate involviert. Der Tilgungsanteil ist niedriger, da du dann auf die Wertsteigerung der jeweiligen Immobilie hoffst. Du sparst als über die Laufzeit deinen Tilgungsbetrag von 3 % an. Somit bist du in der Lage, die Zinsen steuerlich zu berücksichtigen und nach der Laufzeit deines Vertrages verrechnest du das Guthaben mit der Schuld.

Der Tilgungsanteil ist zudem auch noch gewinnbringend in eine andere Anlageform zu investieren. Du solltest jedoch darauf achten, dass die Rendite deiner gewählten Anlage höher ist, als der Anteil der Tilgungsrate.

Deine Selbstauskunft

Solltest du das Tilgungsaussetzungsdarlehen als Finanzierung wählen, wirkt sich diese Darlehensart positiv auf deine Selbstauskunft aus. Bei dieser Darlehensform steht in deiner Selbstauskunft zwar die Restschuld sowie der Wert deiner Immobilie, aber parallel sieht man in deinem Eigenkapitalnachweis noch das angesparte Kapital. 

Was du bei einem Kauf einer Immobilie nicht machen solltest

Oft werden Schnäppchen angeboten, die offensichtlich einen guten Preis haben. Doch Vorsicht, wenn du als Investor ein Haus kaufen möchtest. Es gibt Regionen, in denen seit Jahren eine Abwanderung in Städte zu beobachten sind. Hier Mieter für dein Objekt zu finden, ist fast nicht möglich.

Kenne deinen eigenen Plan. Möglicherweise bist du aktuell Single und eine kleine Wohnung ist angemessen. Doch es kann sein, dass sich deine Lebenssituation ändert, du heiratest und Kinder sind geplant. Ist die Immobilie dafür ausreichend groß?

Begib dich nicht ins Hamsterrad, schau, dass du deine Verpflichtungen unten hältst und nicht irgendwelche horrenden Ausgaben machst in Form von Zins und Tilgung für eigengenutzte Immobilien, weil bei vermieteten Immobilien kriegst du Mieteinnahmen und Steuervorteile, aber achte einfach darauf, dass du dich kostenmäßig nicht festnagelst. Auch nicht durch die Traumimmobilie, denn nichts ist wertvoller als die persönliche Freiheit.

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